Articolul de fata isi propune sa lamureasca cat mai obiectiv o suita de intrebari frecvente din partea de avizare, proiectare si executie a caselor. Teama beneficiarilor in alegerea unui arhitect pentru conceperea proiectului cat si nelinistea lor in inceperea lucrarilor de executie cat si alegerea unui constructor serios reprezinta punctul de plecare pentru dispersarea acestor temeri. Legislatia greoaie, birocratia si comunicarea deficitara cu autoritatiler avizatoare demoralizeaza si debusoleaza beneficiarul incat acesta ajunge sa nu mai aiba incredere nici in proiectant nici in autoritati. Cu speranta ca voi ramane detasat fata de intrebarile propuse situatia se prezinta astfel:
INTREBARI AVIZARE si AUTORIZARE
POT CONSTRUI CU CERTIFICATUL DE URBANISM?
Certificatul de urbanism este un act administrativ in care se precizeaza reglementarile, restrictiile si retragerile constructiei propuse. Acesta reprezinta prima faza in lungul si anevoiosul drum de a obtine aturizatia de construire.
In concluzie nu se poate construi cu certificatul de urbanism, acet lucru find scris lizibil si mare pe a doua pagina a acestuia "CERTIFICATUL DE URBANISM NU TINE LOC DE AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE SI NU CONFERA DREPTUL DE A EXECUTA LUCRARI DE CONSTRUCTII". Certificatul de urbanism este valabil 12luni, iar acesta se poate prelungi inca 12luni.
Atentie! Pentru prelungirea certificatului trebuie sa mergeti obligatoriu pentru prelungire inaintea expirari celor 12 luni.
POATE OBTINE BENEFICIARUL CERTIFICATUL DE URBANISM?
Certificatul de urbanism poate fi obtinut si de catre beneficiar insa nu este recomandat si frecvent din aceasta cauza apar probleme. Pana la depunerea dosarului pentru obtinerea certificatului beneficiarul trebuie sa aiba cateva discutii cu arhitectul pentru a delimita clar suprafata construita, regimul de inaltime, retragerile cat si pozitionarea in functie de punctele cardinale. De recomandat este sa aveti deja niste planuri aprobate de principiu pentru a sti exact ce construiti. In multe cazuri aceste aspecte sunt lasate in ceata, iar certificatul de urbanism este emis defectuos. Certificatul de urbanism emis NU MAI POATE FI SCHIMBAT SAU CORECTAT.
Expemple: Beneficiarul cere locuinta P+1E, iar ulterior se razgandeste si vrea si subsol.
Se cere in certifcat locuinta insa se omite garajul, imprejmuirea, bazinul vidanjabil si racordarea la utilitati.
Nu se schiteaza zona construibila pe planul de situatie, iar primaria propune retragerile maxime.
Exemplele defavorabile pot continua insa concluzia este sa apelati la un arhitect inainte de a depune dosarul. Proiectantul face in fapt dosarul pentru certificatul de urbanism. Aceasta contine memoriul tehnic in care se explica amanuntit ce se doreste cat si cele doua planuri anexa la certificat, anexe cu perimetrul viitoarei constructi clar figurat.
MA POT RACORDA LA UTILITATI CU AVIZELE CERUTE IN CERTIFICATUL DE URBANISM?
Avizele cerute in certificatul de urbanism sunt avize de principiu, acest lucru insemnand ca fiecare distribuitor verifica si confirma ca pe acel teren nu trece nici o retea sau teava, iar acesta este teren construibil. Sunt situati in care pe unele terenuri sunt stalpi de inalta sau joasa tensiune, iar elctrica poate da retragere fata de aceste lini. In alte cazuri pot trece magistrale nationale( Transgaz, Petrotrans, etc.). Dupa obtinerea autorizatiei de construire se vor face documentatii speciale de racordare, documentatii intocmite de firme agremntate de electrica, distrigaz sau orice alt distribuitor de utilitati.
POT CONSTRUI FARA CADASTRU?
Nu se poate construi fara cadastru. Pentru obtinerea certificatului de urbanism, act premergator autorizatiei de construire, se cere cadastrul obligatoriu.
Atentie! Atunci cand va faceti cadastrul rugati-l insistent pe cadastrist sa va puna pe planul de situatie si punctele cadastrale cu coordonatele aferente, acest lucru va va ajuta mult in intomirea documetatiilor, in avizare si in executie.
Tot in aceasta faza, contracost, rugati-l pe cadastrist sa va dea si procesul verbal de pichetare al terenului deoarece acesta va fi cerut la primarie pentru obtinerea autorizatiei de construire.
CARE SUNT PASI NECESARI OBTINERI UNEI AUTORIZATII DE CONSTRUIRE?
1. Consultarea cu un arhitect pentru definirea temei de proiectare si intocmirea dosarului pentru obtinerea autorizatiei de construire - 3 zile pana la o luna
2. Obtinerea certificatului de urbanism - o luna
3. Obtinerea avizelor, documentatiilor si legalizarilor cerute in certificat - o luna
4. Depunerea proiectului, avizelor, documetatiilor si legalizarilor cerute pentru obtinerea autorizatiei de construire - o luna
Acestea sunt termenele maxime date de avizatori. In provincie lucrurile se misca mai repede, insa mai devreme de 2 luni nu prea se poate obtine o autorizatie de construire.
CARE ESTE VALABILITATEA UNEI AUTORIZATII DE CONSTRUIRE?
Valabilitatea autorizatiei de construire incepe o data cu declararea inceperii lucrarilor la Inspectoratul de Stat in Constructii. Termenul obligatoriu dat in autorizatie pentru declararea inceperi lucrarilor este de 12 luni.
Autorizatia de construire este valabila 12luni + 12 luni prelungire. Astfel avem o perioada maxima de 3 ani in care sa ne hotaram si sa construim.
SE POATE CONSTRUI PE TEREN IPOTECAT?
Da, se poate construi pe teren ipotecat. In certificatul de urbanism primaria cere de obicei acordul banci atunci cand terenul este ipotecat. In general bancile dau acordul fara prea multe comentarii, insa va intreaba ce vreti sa construiti acolo si chiar se intereseaza de proiect. Din punctul de vedere al banci daca o casa este functionala si are un design simplu atunci acea investitie este viabila, iar valoarea terenului creste. Banca va va cere o copie din proiect si un deviz estimativ a invetitiei, deasemenea unele banci impun ca si constructia sa fie executata de catre firme de specialitate, adica nu in regie proprie.
CE ESTE UN CONTRACT DE SUPERFICIE?
Contractul de superficie inseamna transferul tuturor sarcinilor, servitutiilor si obligatiilor unei alte persoane pe o perioada de timp limitat(3-5ani). Proprietatea ramane de drept proprietarului insa persona desemnata(prin contract de superficie) poate obtine avize, autorizatie de construire si orice alt act pe periaoda desemnata. Deasemenea are obligatia sa plateasca toate taxele si impozitele aferente investitiei.
Exemplu: Proprietarul(persoana fizica) face un contract de superficie cu o firma de constructii(firma personala), iar in acel moment firma are toate drepturile pe perioada proiectari si executiei(cheltuieli deductibile, deduceri TVA, vanzari, ec.).
INTREBARI PROIECTARE
CUM GASESC UN ARHITECT SERIOS?
Majoritatea clientilor gasec arhitectul din recomandarile prietenilor si a rudelor. Faptul ca pot discuta cu o persoana care a lucrat direct cu acesta le da un spor de incredere, iar acest fel de a gasi arhitectul "serios" este ce mai buna cale.
Daca nu aveti prieteni, rude sau amici care cunosc un arhitect atunci lucrurile devin mai complicate deoarece incercati sa gasiti pe internet o firma sau un arhitect cu care sa lucrati. Pentru a gasi pe internet un arhitect care sa fie cat mai aproape de ideile dumneavoastra va pot da cateva sfaturi:
- Cautati siteuri unde pe langa pozele randate aveti si poze de executie sau poze cu casele finalizate. Aacest fapt inseamna ca arhitectul a mentinut o buna legatura cu clientul, iar clientul la randul sau a respectat proiectul. Tot asfel puteti verifica ca acele proiecte randate si fabuloase se pot executa. Multi arhitecti au o plaja restransa de clienti deoarece proiectele arata foarte bine randate virtual insa costurile de executie se ridica exponential, iar majoritatea clientilor il modifica pe parcurs.
- Evitati siteurile cu proiecte de case americane deoarece nu se potrivesc cu arhitectura noastra, iar structura de rezistenta este din lemn. Pentru a transforma o casa cu structura din lemn in structura pe zidarie este un efort inutil deoarece se pierd proporitiile, iar suprafata construita creste considerabil. La noi in tara majoritatea caselor sunt din zidarie, iar acest tip de structura este cel mai recomandat.
- Gasiti siteurile care va ofera toate specialitatie si tot suportul, respectiv avizare, consultare, arhitectura, rezistenta si instalatii.
- Gasiti numai siteurile de proiecare nu si firmele de constructii care fac si proiectare. Firmele de constructii care fac si proiectare pot fi cateodata impartiale deoarece in mare parte doresc sa faca si executia, asa ca daca nu sunteti de acord cu oferta lor faza de proiectare va continua cu hopuri si tachinari.
- Gasiti siteurile cu genul de case de care sunteti mai apropiat: case simple, case moderne, case cu etaj, case cu structura de zidarie(peretii sunt mai grosi in planuri), etc.
ESTE CASA REZISTENTA LA CUTREMUR?
Aceasta este o intrebare fireasca atunci cand dorim sa ne construim o casa. Ca sa avem un raspuns obiectiv trebuie sa stiti si anumite aspecte de avizare.
Pentru obtinerea autorizatiei de construire primaria cere la partea de rezistenta doar fundatiile casei. Astfel aveti o autorizatie de construire care va da dreptul legal sa construiti o casa insa nu aveti cantitatile si tipul de fier folosit pentru aceasta. Pentru a avea o casa rezistenta la cutremur trebuie sa faceti proiectul complet de rezistenta, respectiv armarea stalpilor, a grizilor, a ceturilor si a placilor. In acest proiect complet aveti tipurile de fier pe diametre si cantitatile necesare. Un aspect foarte important este acela ca daca tot ati platit proiectul de rezistenta este indicat sa il respectati in totatalitate. Discutiile si negocierile cu inginerul sa va bage mai putin fier nu au nici o valoare. Proiectele de rezistenta se executa conform normativelor noastre si sunt verificate de ingineri inscrisi la M.L.P.A.T.
Asa zisa supraarmare nu este facuta din necunoasterea inginerului, ea este data de normativele romanesti cu un mare grad de acoperire in privinta armari.
CE ESTE UN PROIECT DE EXECUTIE DE ARHITECTURA?
Proiectul de executie de arhitectura este un proiect tehnic complet pentru a executa o casa. Pe langa toate planurile, fatadele si sectiunile casei executate cu toate cotele de executie veti avea si cantitatile de lucrari pe arhitectura. Cantitatile de lucrari pe arhitectura cuprind: zidaria, mortarul, gresia, faianta, invelitoarea, tabloul de tamplarie, etc. Practic constructorul va avea tot ce ii trebuie pentru a face casa.
CE ESTE UN PROIECT DE EXECUTIE DE REZISTENTA?
Proiectul de executie de rezistenta nu se cere la autorizatia de construire. Pentru a avea acest proiect inginerul trebuie sa calculeze si sa deseneze toata casa pentru a va scoate extrasele de armatura. Cantitatile de lucrari pe rezistenta cuprind: fierul pe diametre, betonul pe marci, cofrajele, termoizolatiile, agregatele, etc. Practic constructorul va avea tot ce ii trebuie pentru a face casa din punct de vedere al structurii de rezistenta.
CE ESTE UN PROIECT DE EXECUTIE DE INSTALATII?
Proiectul de executie pe specialitati la instaltii nu este cerut la autorizatia de construire. Proiectul de executie cuprinde planurile cu toate trasele de instaltii, obiectele sanitare, intrerupatorele, prizele, tabloul electric, etc. Acest proiect este de multe ori omis deoarece in 95% din cazuri dupa ce s-a construit casa la rosu beneficiarul schimba traseele si pozitiile intrerupatoarelor, aplicelor, obiectelor sanitare, etc.. Daca se intervina masiv cu aceste schimbari lista de cantitati a inginerului cat si planurile nu mai au nici o valoare.
Indicat este ca fiecare executant sa vina cu proiectul schitat pe planurile de arhitectura pentru fiecare specialitate. Tot executantul este responsabil si cu calculul materialelor pentru solutia finala adoptata.
CAT COSTA UN PROIECT DE CASA?
Aceasta intrebare delicata necesita o suita de alte lamuriri pentru a nu pica in asa zisa capcana a "arhitectului lacom" care face prea putine pentru cati bani primeste. In primul rand pentru a obtine autorizatia de construire primaria cere un numar de acte strict necesare pentru a emite autorizatia. Pentru a obtine aceste acte va trebui bineinteles sa platiti. Pentru a exclude complet din ecuatie partea de proiectare am sa va prezint actele necesare cat si costurile minime aferente.
Vom considera o casa de cca. 180mp desfasurati intr-un oras mediu din Romania.
Acte si costuri:
1. Cadastru - 300e
2. Taxa C.U.+ taxa extras de carte funciara -10e
3. Avizele cerute in certificatul de urbanism( electrica, mediu, gaze, apa, salubritate, etc.) - 180e
4. Declarati notariale si legalizari - 30e
5. Studiu geotehnic - 200e
6. Taxa autorizatie de construire - 190e
7. Taxa timbru de arhitectura - 19e
Astfel ajungem la un cost de cca. 930e. Daca adunam de politete bani de benzina si timpul pierdut pentru obtinerea acestora ajungem cu usurinta la 1000e. Proiectantul stiind aceste calcule minime nu va putea da niciodata un proiect muncit la un pret mai mic decat taxele platite pe munca altora. Cu alte cuvinte un proiect este muncit si munca de proiectant este o meserie in sine, iar costurile cerute de stat doar pentru a construi sunt aproape echivalente cu munca proiectantului.
Sa concluzionam ajungem exact la preturile minime actuale cerute pe piata, respectiv 5-6e/mp pentru autorizatie si 9-10e/mp daca se doreste proiect de executie. Ridicand ceata din aceasta enigma practic fara 2000e nu prea puteti sa obtineti o autorixatie de construire.
CAT COSTA UN PROIECT DE CASA LA TARA?
Pornind de la aceleasi principii mai sus mentionate, un proiect de casa la tara pate fi cca 1400e din care jumatate este proiectul de autorizatie de construire.
POT CONSTRUI CASA PE HOTAR?
Da, teoretic, legal si practic se poate construi o casa pe limita de proprietate, insa sunt cateva aspecte care trebuie mentionate. In orasele mari, in anumite cartiere, unde deschiderea terenului este mica(8-12m), acest tip de constructie este singura varianta posibila, insa sunteti obligati sa lasati pe o laterala minim 2,00m conform noului cod civil, iar in unele cazuri prin certificatul de urbanism se cer chiar 3,00m. Implementarea urbanistica se face la nivel local astfel ca in unele situati se poate cere si acordul vecinului pentru constructia la calcan. Aspectele generale pentru a construi pe calcan sunt urmatoarele:
- In mod obligatoriu se va cere si expertiza tehnica.
- Se poate cere acordul vecinului pentru constructia pe calcan.
- Daca exista o alta constructie pe calcan sunteti obligat sa mergeti la aceeasi adancime de fundare( cu alte cuvinte daca vecinul are subsol atunci si dumneavostra va trebui sa aveti subsol).
- Daca exista o constructie alaturata atunci primaria va da solutia ca noua constructie sa aiba acelasi aliniament cu constructia vecinului(fatada principala in continuarea vecinului).
- Apele acoperisului se vor da strict in incinta.
- Nu aveti voie sa puneti ferestre pe latura cu vecinul.
- In certificatul de urbanism se poate cere ca noua constructie sa aiba aceeasi inaltime cu cea alaturata.
- Primaria poate cere si un studiu de insorire.
SE POATE MODIFICA PROIECTUL DE CASA?
Se poate modifica proiectul de casa insa modificarile sa nu depaseasca retragerile si coeficienti urbanistici ceruti in certificatul de urbanism. Se dau completarile - modificarile sub forma de proiect, iar primaria emite o noua autorizatie de construire. Aceste modificari se pot face doar in perioada de valabilitate a autorizatiei, adica in perioada de executie. In general nu este bine sa modificati proiectul, mai bine stati mai mult cu discutiile privind varianta finala a proiectului. Mici modificari interioare si exterioare se pot face chiar fara sa aveti nevoie de o alta autorizatie(ex. mutat un geam cu cativa centimetri, marit un geam cu 10-20cm, renuntarea la un perete neportant, etc.)
SE POATE CONSTRUI PE TEREN EXTRAVILAN?
Se poate construi pe teren extravilan insa noua lege a urbanismului este mult mai drastica, iar P.U.Z-urile prin care suprafata se trecea din extravilan in intravilan se acorda mult mai greu. Bine ar fi ca vanzatorul sa faca deja Proiectul Urbanistic Zonal si prin obtinerea lui sa introduca terenul in intravilan. Terenurile extravilane, daca raman asa, nu sunt construibile.
SE POATE CONSTRUI PE TEREN ARABIL?
Idem raspunsul de mai sus.
SE POATE CONSTRUI IN PADURE?
Nu se poate construi in padure. Exista anumite liziere de padure(terenuri agricole sau pasuni), iar proprietari forteaza putin actele astfel incat constructia se face in padure.
SE POATE CONSTRUI PE TEREN INCHIRIAT?
Da, se poate construi pe teren inchiriat. Pe contractul de inchiriere se precizeaza toate aspectele ce intervin dupa terminarea perioadei contractuale. De obicei aceste constructii sunt constructi mici, din lemn sau metal(Ex. terase, baruri, camping-uri, casute de vacanta, constructii provizori pentru comert, etc.).
INTREBARI EXECUTIE
CARE SUNT ETAPELE CONSTRUIRI UNEI CASE LA ROSU?
Etapele de executie ale unei constructii "la rosu" sunt date de catre constructor. Acestea sunt:
- Declararea inceperii executiei la Inspectoratul de Stat in Constructii - inceperea valabilitatii autorizatiei de construire - 12 luni
- Organizarea de santier
- Trasarea constructiei
- Executarea sapaturilor pentru fundatii
- Verificarea terenului de fundare
- Turnarea betonului de egalizare in santurile sapate
- Turnarea betonului in fundatie
- Montarea fierului in fundatie
- Continuarea turnarii betonului in elevatia findatiei
- Executarea evacuarilor instalatiilor sanitare in timpul executiei fundatiei
- Punerea pietrisului si a termoizolatiei in interiorul camerelor
- Montarea fierului pentru placa peste pamant
- Turnarea placi peste pamant
- Executarea zidarie de la parter
- Montarea fierului in stalpi
- Finalizarea zidariei si turnarea buiandrugilor la goluri
- Executarea cofrajelor la stalpi
- Turnarea betonului in stalpi
- Cofrarea grinzilor peste parter
- Montarea fierului in grinzile de la parter, inclusiv fierul stalpilor de la etaj
- Cofrarea placi peste parter
- Montarea celor doua randuri de fier in placa peste parter
- Cofrarea si montarea fierului in scara de la parter
- Verificarea cofrajului, consolidarea popilor, verificare fierului si retusurile premergatoare turnari
- Turnarea placi peste parter
- Udarea si protectia betonului pana face priza
- Aducerea zidariei pe placa
- Executarea zidariei de la mansarda
- Montarea fierului in stalpi de la mansarda
- Finalizarea zidariei si turnarea buiandrugilor la goluri
- Executarea cofrajelor la stalpi de la mansarda
- Turnarea betonului in stalpi
- Cofrarea centurilor de la mansarda
- Montarea fierului in centurile de la mansarda
- Montarea mustatilor in grinzile de la mansarda, mustati pentru prinderea acoperisului
- Turnarea betonului in centurile de la mansarda
- Montarea grinzilor de lemn peste anumite camere de la mansarda
- Montarea structurii acoperisului
- Consolidarea acoprisului si executia sarpantei, inclusiv astereala
- Finalizarea constructiei cu micile retusuri
CUM ALEGEM CONSTRUCTORUL?
Pentru a raspunde la aceasta intrebare trebuie sa va spun ca sunt doua posibilitati de a construi. O varianta este cu o firma de constructi, iar atunci firma este responsabila cu toate aspectele privind calitatea in constructii, iar a doua varianta este construirea in regie proprie. Daca optati pentru a executa in regie proprie trebuie sa va alegeti constructorul cu mai multa atentie. In ambele varianta va trebui sa aveti proiectul tehnic de executie, deoarece daca aveti doar proiectul de autorizare constructorul poate baga ce fier vrea el si cat fier vrea el in casa dumneavostra. Proiectul tehnic de executie are toate plansele( stalpi, grinzi, placi, scari, etc.) si extrasele de fier aferent, astfel incat cantitatile de fier sunt clare cat si modalitatea de executie. Pentru simplificare am sa va enumar criteriile principale obligatori pe care trebuie sa le indeplinesca un constructor bun.
- constructorul trebuie sa ceara proiectul de executie complet pentru oferta clara
- constructorul nu poate comenta sau critica proiectul de rezistenta intocmit si stampilat de ingineri proiectanti
- un bun constructor va sti sa citeasca toate plansele de rezistenta si va discuta numai pe acestea
- un bun constructor lamureste toate aspectele de executie impreuna cu beneficiarul si proiectantul
- un bun constructor va face oferta pe etape de executie, iar finantare va fi pe aceste etape
- Echipa de executie va avea un inginer constructor sef de santier
- Constructorul va colabora si va lamuri toate eventualele modificari cu beneficiarul cat si cu dirigintele de santier
SE POATE CONSTRUI FARA PAUZE?
Fazele de executie sunt conditionate din punctul acesta de vedere de timpul in care betonul proaspat turnat face priza, iar muncitori se pot apuca din nou de treaba. In comparatie cu timpul acordat celorlalte faze ,acest timp este nesemnificativ. Daca constructorul stie in acele zile in care betonul face priza sa ii mute pe muncitori la alte lucrari(cofraje, fasonare, scari, terase, imprejmuiri, etc.) atunci putem considera ca se poate lucra fara pauze.
Atentie!!! Greseala cea mai frecventa este decofrarea si scoaterea popilor la placa de beton. Muncitori pot face zidaria fara probleme la etaj dupa cateva zile de la turnare, insa placa nu se decofreaza si nu se scot popi decat dupa ce betonul face priza finala(3-4 saptamani).
Atentie!!!! O alta greseala frecventa este pozitionarea gresita a gramezilor de caramizi de la etaj atunci cand se incepe zidaria etajului. Atunci cand zidari isi pun stiva de caramizi pentru a incepe zidarie de la etaj, pentru a le fi mai usor, pun gramezile in mijlocul viitoarelor camere. Placa nu a facut priza totala, iar structura este incarcata in punctele cele mai vulnerabile. Gramezile de caramizi se pun pe zona zidurilor si a grinzilor de de jos, iar treptat se elibereaza zona pentru urmatorele ziduri. In alt caz mai fericit se vor pune perimtral camerelor pe lungimi cat mai mari si randuri cat mai putine.
IN CAT TIMP SE POATE CONSTRUI O CASA?
- Faza de proiectare si avizare, adica obtinerea autorizatiei de construire si declararea inceperi lucrarilor la Inspectoratul de Stat in Constructii - min. 3 luni
- Constructia 'LA ROSU" - min. 2 luni
- Finalizarea constructiei - min. 2 luni
SE POATE CONSTRUI O CASA IARNA?
Da, se poate construi o casa iarna insa datorita temperaturilor scazute si a ninsorilor timpul de executie se va mari considerabil. Cel mai important este ca turnarile de beton sa aiba loc la o temperatura mai mare de 5 grade, adica sa se urmareasca foarte atent vremea. Exista si aditivi pentru turnari la temperaturi mai joase insa deasemenea se vor ridica costurile. Cel mai indicat este ca toamna sa se inceapa constructia, iar dupa ce s-a terminat constructia "la rosu" se vor inchide cat mai repede golurile cu geamuri, iar atunci constructorul are o temperatura cat de cat controlata(tunuri de caldura, calorifere electrice, semineu, soba metalica provizorie.....) si se poate lucra pe interior.
MAI MULTE ARTICOLE PUTEȚI GĂSI AICI